ITBI em Juiz de Fora: Pagou Imposto com base em valor acima do Valor da negociação de seu Imóvel? Saiba Como se Defender.

Rocha Advocacia
há 5 dias
9 min de leitura

Por Rafael Rocha

Advogado Tributarista – OAB/MG 193.958.

Comprar um imóvel é um dos maiores sonhos e investimentos na vida de muitas pessoas. No entanto, a alegria da aquisição pode ser ofuscada por uma das etapas burocráticas mais custosas: o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Em Juiz de Fora, assim como em diversas outras cidades brasileiras, a cobrança desse imposto tem gerado controvérsia e prejuízos significativos aos compradores, que se veem obrigados a pagar o ITBI sobre um valor de avaliação do imóvel com base na planta de valores imobiliários que, muitas vezes, é muito superior ao valor real da negociação na compra do imóvel.

Este artigo, elaborado pelo Dr. Rafael Rocha, tem como objetivo esclarecer essa problemática e, principalmente, oferecer um guia prático para que você, comprador de imóvel em Juiz de Fora, saiba como se defender dessa cobrança indevida. Abordaremos desde o que é o ITBI e a importância da base de cálculo correta, até como identificar se você está sendo lesado e quais são os seus direitos, incluindo a possibilidade de restituir valores pagos a maior nos últimos 5 anos. Nosso compromisso é garantir que você pague o imposto justo e proteja seu patrimônio.

1. O que é o ITBI e Por Que a Base de Cálculo é Tão Importante?

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto de competência municipal, ou seja, cobrado pelas prefeituras, que incide sobre a transferência onerosa da propriedade de um imóvel. Em termos mais simples, toda vez que um imóvel (casa, apartamento, terreno, sala comercial) é vendido e transferido de uma pessoa para outra, o comprador deve pagar o ITBI.

A importância da base de cálculo do ITBI reside no fato de que é sobre esse valor que a alíquota do imposto será aplicada. Se a alíquota do ITBI em Juiz de Fora for de 2%, por exemplo, e a base de cálculo for R$ 300.000,00, o imposto devido será de R$ 6.000,00. No entanto, se a base de cálculo for inflacionada para R$ 500.000,00, o imposto saltará para R$ 10.000,00, gerando um prejuízo de R$ 4.000,00 para o comprador, mesmo que o valor real da negociação tenha sido R$ 300.000,00.

Historicamente, a base de cálculo do ITBI tem sido um ponto de divergência entre os contribuintes e as prefeituras. Por muito tempo, os municípios utilizavam o valor venal de referência (um valor de avaliação próprio da prefeitura, muitas vezes desatualizado ou superestimado) ou o valor venal de IPTU como base para o cálculo do imposto. Contudo, a jurisprudência, ou seja, as decisões dos tribunais, tem evoluído para proteger o contribuinte dessa prática abusiva.

É fundamental compreender que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da negociação do imóvel, ou seja, o preço efetivamente pago pelo comprador. Este é o entendimento que prevalece nos tribunais superiores, como veremos adiante. Qualquer tentativa da prefeitura de cobrar o imposto sobre um valor superior ao que foi de fato transacionado, sem que haja uma justificativa legal para isso, pode ser considerada indevida e passível de contestação judicial. É essa diferença entre o valor de mercado e o valor de avaliação da prefeitura que tem gerado grande insatisfação e prejuízos aos compradores de imóveis em Juiz de Fora.

2. O Problema do ITBI em Juiz de Fora: A Prefeitura Está Avaliando seu Imóvel Acima do Valor de Mercado?

Em Juiz de Fora, a questão da base de cálculo do ITBI tem sido uma fonte constante de preocupação para quem adquire um imóvel. A prática observada é que a Prefeitura, ao emitir a guia de ITBI, utiliza um valor de avaliação do imóvel que, em muitos casos, não corresponde ao preço real da transação de compra e venda. Essa discrepância gera uma cobrança de imposto muito superior ao devido, lesando o comprador.

Um exemplo claro dessa situação, que tem ocorrido constantemente, e serve como um alerta para todos os juiz-foranos. Em um caso específico de um apartamento no condomínio Spazio Jardim Real da MRV, cujo preço médio de mercado varia entre R$ 220.000,00 e R$ 250.000,00, a Prefeitura de Juiz de Fora avaliou o imóvel para fins de ITBI em R$ 576.610,93. Isso significa que a base de cálculo utilizada para o imposto foi mais que o dobro do valor de mercado do imóvel, resultando em um ITBI exorbitante e injusto.

Essa não é uma situação isolada. Muitos compradores de imóveis em Juiz de Fora têm se deparado com guias de ITBI que apresentam valores de avaliação muito acima do que realmente foi pago pelo imóvel. Essa prática, além de onerar indevidamente o cidadão, dificulta o acesso à moradia própria e inviabiliza sonhos, pois o custo adicional do imposto pode ser um impeditivo para a concretização da compra.

A Prefeitura justifica essa avaliação com base em tabelas e critérios próprios, que supostamente refletem o valor venal do imóvel. No entanto, quando esse valor venal se distancia drasticamente do valor de mercado (o preço pelo qual o imóvel é efetivamente negociado), a cobrança se torna abusiva. É fundamental que o comprador esteja atento a essa diferença e saiba que existe amparo legal para contestar essa prática e garantir que o ITBI seja calculado sobre o valor justo: o valor da negociação.

3. Como saber se o seu ITBI está sendo cobrado acima do devido

Identificar se a cobrança do seu ITBI em Juiz de Fora está sendo feita sobre um valor indevido é o primeiro passo para buscar seus direitos. Felizmente, essa verificação é relativamente simples e pode ser feita por você mesmo, comparando algumas informações essenciais.

Passo a Passo para Verificar a Cobrança do ITBI:

1.Analise a Guia de ITBI: Ao receber a guia de recolhimento do ITBI emitida pela Prefeitura de Juiz de Fora, localize o campo que indica a Base de Cálculo (ou Valor Venal de Referência). Este é o valor que a prefeitura está utilizando para calcular o imposto.

2.Compare com o Valor da Negociação: Em seguida, compare a Base de Cálculo da guia de ITBI com o valor real da compra e venda do imóvel, que está expresso no seu contrato de compra e venda, na escritura pública ou no instrumento particular de promessa de compra e venda. É crucial que você tenha esses documentos em mãos.

3.Verifique o Valor de Mercado: Se houver uma grande discrepância entre a Base de Cálculo da prefeitura e o valor da sua negociação, é um forte indício de cobrança indevida. Para reforçar sua análise, você pode consultar um advogado tributarista para receber um parecer mais preciso sobre o assunto.

Exemplo Prático:

Imagine que você comprou um apartamento em Juiz de Fora por R$ 250.000,00. Ao receber a guia de ITBI, você percebe que a Base de Cálculo informada pela prefeitura é de R$ 400.000,00. Neste cenário, o imposto está sendo cobrado sobre R$ 150.000,00 a mais do que o valor que você realmente pagou pelo imóvel. Essa diferença, como no exemplo do Spazio Jardim Real, é o que caracteriza a cobrança abusiva.

Lembre-se: a base de cálculo correta para o ITBI é o valor da negociação, ou seja, o preço que você efetivamente pagou pelo imóvel. Qualquer valor superior a este, imposto unilateralmente pela prefeitura, pode ser contestado. Se você identificar essa diferença, é hora de buscar orientação jurídica especializada para proteger seu direito e evitar pagar um imposto que não é devido.

4. Decisão do STJ a seu Favor: O ITBI Deve Ser Calculado Sobre o Valor da Negociação

A boa notícia para os compradores de imóveis em Juiz de Fora e em todo o Brasil é que o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a mais alta corte para questões infraconstitucionais no país, pacificou o entendimento sobre a base de cálculo do ITBI. Em uma decisão histórica, proferida em 24 de fevereiro de 2022, sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.113), o STJ firmou a seguinte tese:

"A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando ao IPTU ou a valor de referência unilateralmente fixado pelo Município."

Essa decisão é um marco na defesa dos direitos dos contribuintes e reforça o que já era defendido por nós juristas: o ITBI deve ser calculado sobre o valor real da transação, ou seja, o preço efetivamente pago pelo comprador no momento da aquisição do imóvel. O STJ deixou claro que os municípios não podem utilizar valores venais de referência ou o valor do IPTU como base de cálculo do ITBI, a menos que esse valor seja o mesmo da negociação ou que haja comprovação de fraude por parte do contribuinte.

O que significa essa decisão para você?

Valor da Negociação é a Regra: A partir de agora, a regra é que o ITBI seja calculado sobre o valor que consta na escritura pública ou no contrato de compra e venda do imóvel. Se a prefeitura de Juiz de Fora apresentar uma guia de ITBI com um valor de avaliação superior ao que você negociou, essa cobrança é indevida.

Fim da Arbitrariedade Municipal: A decisão do STJ impede que os municípios fixem unilateralmente um valor de referência para o ITBI, muitas vezes descolado da realidade do mercado imobiliário. Isso protege o comprador de avaliações superestimadas e abusivas, mesmo que após contestação.

Amparo Legal para Contestação: Com essa tese firmada, o contribuinte tem um forte amparo legal para contestar judicialmente a cobrança do ITBI sobre um valor superior ao da negociação. As chances de sucesso em ações judiciais que buscam a adequação da base de cálculo ou a restituição de valores pagos a maior são significativamente elevadas.

É importante ressaltar que a decisão do STJ não impede que o município realize a fiscalização e, em caso de suspeita de subfaturamento do valor da transação (fraude), possa instaurar um processo administrativo para apurar o valor real de mercado. No entanto, essa apuração deve ser devidamente fundamentada e não pode ser baseada em um valor de referência pré-fixado. A presunção é sempre de que o valor declarado na negociação é o valor real, cabendo ao município provar o contrário. Essa é a sua garantia de pagar o ITBI justo.

5. Pagou ITBI a Mais nos Últimos 5 Anos? Você Pode Ter Direito à Restituição

Se você comprou um imóvel em Juiz de Fora nos últimos cinco anos e pagou o ITBI com base em um valor de avaliação da prefeitura superior ao preço real da sua negociação, saiba que você pode ter direito à restituição desses valores pagos indevidamente. A decisão do STJ, que firmou a tese de que a base de cálculo do ITBI é o valor da negociação, retroage para proteger os contribuintes que foram lesados por essa prática abusiva.

Como Funciona a Restituição?

A restituição do ITBI pago a maior é um direito do contribuinte e pode ser pleiteada judicialmente. O prazo para buscar essa restituição é de cinco anos, contados a partir da data do pagamento do imposto. Isso significa que, se você pagou o ITBI em 2020, por exemplo, tem até 2025 para entrar com a ação de restituição.

O processo de restituição envolve a análise da documentação da compra e venda do imóvel, da guia de ITBI paga e, se necessário, a produção de provas que demonstrem a discrepância entre o valor de avaliação da prefeitura e o valor real da negociação. Uma vez comprovado o pagamento a maior, o valor excedente, corrigido monetariamente e acrescido de juros, será devolvido ao contribuinte.

É fundamental contar com o auxílio de um advogado tributarista para conduzir o processo de restituição. Esse profissional terá o conhecimento técnico para analisar seu caso, reunir a documentação necessária, calcular o valor a ser restituído e ingressar com a ação judicial, aumentando significativamente suas chances de sucesso. Não perca a oportunidade de reaver o que foi pago indevidamente e proteger seu patrimônio.

6. Como o Escritório Rafael Rocha e Santos Advocacia Pode Ajudar Você a Pagar o ITBI Justo e Recuperar seu Dinheiro

Diante da complexidade da legislação tributária e da prática de cobrança indevida do ITBI em Juiz de Fora, contar com o apoio de um escritório de advocacia especializado é fundamental para garantir seus direitos e proteger seu patrimônio. No Escritório Rafael Rocha e Santos Advocacia, estamos preparados para oferecer a você a assistência jurídica necessária, seja para evitar o pagamento a maior do ITBI em uma nova aquisição, seja para reaver valores já pagos indevidamente.

Nossa Atuação Abrange:

•Análise Preventiva para Novas Aquisições: Se você está prestes a comprar um imóvel em Juiz de Fora, podemos analisar a guia de ITBI emitida pela prefeitura e, caso o valor de avaliação esteja acima do preço da negociação, ingressar com a medida judicial cabível para garantir que você pague o imposto sobre o valor justo, evitando um prejuízo desnecessário.

•Ações de Restituição de ITBI: Para aqueles que já pagaram o ITBI a maior nos últimos cinco anos, nossa equipe está apta a conduzir todo o processo de restituição. Realizamos a análise da documentação, o cálculo do valor a ser restituído (com juros e correção monetária) e o ingresso com a ação judicial, buscando reaver o que foi pago indevidamente.

•Orientação Jurídica Completa: Oferecemos um atendimento consultivo, esclarecendo todas as suas dúvidas sobre o ITBI, a decisão do STJ e os procedimentos necessários para proteger seus direitos como comprador de imóvel.

Não permita que a cobrança abusiva do ITBI comprometa seu sonho de ter um imóvel em Juiz de Fora. O Escritório Rafael Rocha e Santos Advocacia possui a expertise e o comprometimento para defender seus interesses e garantir que você pague apenas o que é devido.