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O que você precisa saber na compra e venda de imóveis urbanos.

Atualizado: 16 de dez. de 2020



Autoria: Dr. Rafael Rocha OAB/MG 193.958


Quem nunca teve o sonho de ter a casa própria ou mesmo de possuir alguns imóveis para lhe servir como fonte de renda através de alugueis. O que muitas pessoas acabam esquecendo é que na conquista destes sonhos, alguns aspectos necessitam de atenção especial para evitar que se tornem dor de cabeça no futuro e dentre estes, falaremos hoje sobre os aspectos tributários.


Para iniciarmos nossa conversa, primeiro é necessário destacar quais os tributos podem incidir sobre a propriedade de bens imóveis urbanos e neste tocante podemos citar os seguintes tributos, a princípio:


1_ Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, também conhecido como IPTU, que como o próprio nome indica é o imposto que recai sobre os direitos inerentes a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel. O ITPU é cobrado sempre pelos municípios.


2_ Taxa de coleta de resíduos sólidos, também conhecida como Taxa de lixo é cobrada também pelo município e tem como escopo para sua cobrança, a prestação de um serviço público especifico (coleta de resíduos sólidos) e divisível (resíduos produzidos dentro da área de determinado imóvel).

Em regra, estes são os principais tributos incidentes sobre a propriedade territorial urbana, existindo ainda a possibilidade de incidência de um terceiro tributo, a contribuição de melhoria, porém, esta com pouquíssima aplicabilidade na prática, além da previsão do art.47, II, da lei 8.212/1991, que diz respeito às contribuições previdenciárias.


O que vocês precisam saber é que a responsabilidade tributária pelo pagamento dos tributos citados acima é passada para o adquirente/comprador por transferência. A transferência é uma das modalidades de responsabilidade tributária que imputa a obrigação de pagamento dos tributos a uma terceira pessoa que não praticou o fato gerador daquele tributo.


Dentro das obrigações tributárias há apenas duas figuras as quais recai a obrigação de pagar o tributo, a primeira é a do contribuinte que praticou diretamente o fato gerador da obrigação de pagar o tributo, neste caso específico, o alienante/antigo proprietário. E a segunda é a figura do responsável tributário, que não praticou diretamente o fato gerador, mas por possuir alguma ligação com este e a lei lhe imputa essa responsabilidade. Essa responsabilização engloba a responsabilidade por substituição e a responsabilidade por transferência, no nosso caso específico da compra e venda de bens imóveis, a responsabilidade é exatamente a por transferência por sucessão nos termos do art.130 do Código Tributário Nacional.


Exemplificando, quando um comprador adquiriu um bem imóvel que possui dívidas de IPTU, este adquirente no ato de registro da escritura pública de compra e venda deste imóvel tornou-se responsável tributário pelo IPTU não pago pelo antigo proprietário, o mesmo ocorre se houver dívidas de taxas de coleta de resíduos sólidos.


Entretanto, existem exceções a esta responsabilização, sendo este o ponto que todo adquirente deve observar para se eximir de cobranças referentes ao tempo em que não eram proprietários do imóvel. A primeira exceção diz respeito à existência de certidão negativa de débitos referentes ao imóvel junto a escritura pública de compra e venda do imóvel levada a registro, neste caso a responsabilidade por débitos anteriores a aquisição do imóvel recaem sobre o antigo proprietário.


Já a segunda hipótese de exceção esta na arrematação em hasta pública, popularmente conhecida com leilão público, neste caso, os valores referentes a débitos tributários devem ser abatidos no valor pago em hasta pública pelo adquirente, não podendo este ser responsabilizado por débitos anteriores a aquisição do imóvel já que a aquisição em hasta pública constitui forma originaria de aquisição de bens e por tanto, tais bens devem vir livres e desimpedidos.


Outro ponto que merece atenção é para o caso de não registro da escritura pública de compra e venda de imóvel, o chamado “contrato de compra e venda de gaveta”, apesar de todos os riscos inerentes a esta forma de negociação, ela ainda é muito comum no cotidiano brasileiro e neste caso, a jurisprudência possui o entendimento que ambos, tanto o alienante/promitente vendedor, quanto o adquirente/promitente comprador respondem pelos débitos referentes ao imóvel. Neste caso, existem riscos tanto para o alienante, que pode vir a responder por débitos tributários ocorridos após a venda do imóvel, quanto para o adquirente, que pode vir a responder por débitos tributários ocorridos ao tempo em que não era possuía o imóvel.


Bom, observando estas informações você pode se precaver de futuros problemas relacionados à compra e venda de imóveis, espero que tenham gostado.

Se gostar, compartilha e salva para poder se lembrar depois.

Fontes:

CTN

Legislação tributária

Jurisprudência

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